In Italia, il patrimonio immobiliare rappresenta la componente più rilevante dell’eredità della grande maggioranza delle famiglie. Secondo i dati della Banca d’Italia, oltre il 73% della ricchezza delle famiglie italiane è concentrata in attività reali — e la casa di abitazione ne costituisce la parte preponderante. Non sorprende, quindi, che la gestione degli immobili nella successione sia uno dei temi più complessi e più frequentemente oggetto di domande, dubbi e — quando le cose non vengono gestite correttamente — di conflitti familiari.
La successione di un immobile non è semplicemente una questione di “a chi va la casa”: implica scelte fiscali significative, decisioni pratiche su cosa farne, la gestione di eventuali mutui attivi, e spesso la necessità di trovare un accordo tra eredi che hanno visioni diverse sulla proprietà condivisa. In questa guida affrontiamo in modo sistematico tutti questi aspetti — dalle imposte alle procedure catastali, dalla sorte del mutuo alle modalità di vendita, dalla divisione tra più eredi alle agevolazioni fiscali disponibili.
Le imposte sugli immobili nella successione: il quadro completo
Quando un immobile entra in una successione, si applicano due categorie di imposte distinte: l’imposta di successione (calcolata sull’attivo ereditario complessivo, con le aliquote e franchigie che abbiamo analizzato nell’articolo dedicato) e le imposte ipotecaria e catastale, specifiche per i beni immobili.
Imposta ipotecaria e catastale: le aliquote ordinarie
Indipendentemente dall’imposta di successione (che può non essere dovuta se l’eredità rientra nelle franchigie), il trasferimento di immobili per successione è sempre soggetto a:
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale dell’immobile (con un minimo di 200 euro)
- Imposta catastale: 1% del valore catastale dell’immobile (con un minimo di 200 euro)
Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata (rendita catastale × 1,05) per i coefficienti stabiliti dalla normativa, che variano in base alla categoria catastale dell’immobile:
- Abitazioni (categorie A, escluso A/10): coefficiente 110
- Uffici e studi privati (categoria A/10): coefficiente 60
- Negozi e botteghe (categoria C/1): coefficiente 40,8
- Capannoni e magazzini (categorie C/2, C/3, C/4, C/5): coefficiente 34,5
- Immobili categoria B (collegi, caserme, ecc.): coefficiente 176
- Immobili categoria D (capannoni, alberghi, ecc.) e categoria E: coefficiente 60
Un esempio pratico: una casa con rendita catastale di 800 euro ha un valore catastale ai fini della successione di 800 × 1,05 × 110 = 92.400 euro. L’imposta ipotecaria sarà 92.400 × 2% = 1.848 euro; l’imposta catastale sarà 92.400 × 1% = 924 euro. Totale imposte ipotecaria e catastale: 2.772 euro.
L’agevolazione “prima casa” in successione: come funziona
La notizia più importante per molte famiglie: se almeno uno degli eredi che riceve l’immobile ha i requisiti per l’agevolazione “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa di 200 euro ciascuna (anziché 2% e 1%).
I requisiti per l’agevolazione “prima casa” in successione sono gli stessi che si applicano agli acquisti: l’erede deve essere residente nel Comune dove si trova l’immobile (o trasferirsi entro 18 mesi dalla successione), non deve essere titolare di altri diritti di proprietà su abitazioni nello stesso Comune, e non deve aver già usufruito dell’agevolazione “prima casa” per un acquisto precedente (a meno che non venda l’immobile precedente entro un anno).
L’agevolazione si applica sull’intera quota dell’erede che la richiede — se ci sono più eredi e solo uno ha i requisiti, l’agevolazione si applica solo sulla sua quota, mentre gli altri pagano le aliquote ordinarie proporzionalmente alla loro quota.
Un’opportunità spesso mancata: molti eredi non sanno che possono beneficiare dell’agevolazione prima casa anche per un immobile ricevuto per successione. In molti casi, l’unico erede che abita nel Comune dell’immobile può ridurre le imposte ipotecaria e catastale da diverse migliaia di euro a soli 400 euro totali. Verificare sempre questa possibilità prima di presentare la dichiarazione di successione.
Come si valorizza un immobile nella dichiarazione di successione
La valorizzazione degli immobili nella dichiarazione di successione è un aspetto cruciale — e uno in cui esistono opzioni che molti non conoscono.
La legge italiana permette di valorizzare gli immobili nella dichiarazione di successione al valore catastale (calcolato come illustrato sopra) anziché al valore di mercato. Questa è un’opzione vantaggiosissima perché il valore catastale è tipicamente molto inferiore al valore di mercato — in alcuni casi anche del 50-70%.
Il valore catastale è sempre utilizzabile per immobili residenziali e per la grande maggioranza degli immobili non strumentali. Fa eccezione il caso in cui l’immobile sia iscritto in categorie catastali “fittizie” (F/3, F/4, F/5) — aree urbane, lastrici solari, immobili in corso di costruzione — per cui può essere necessario utilizzare una diversa base di calcolo.
Per gli immobili aziendali (iscritti all’attivo di un’impresa individuale o di una società) il discorso è più complesso: in linea di principio, anche questi si valorizzano al valore catastale ai fini della dichiarazione di successione, ma possono esserci valutazioni diverse a seconda della struttura societaria e del tipo di cessione.
L’utilizzo del valore catastale per la valorizzazione non ha conseguenze fiscali future: quando gli eredi venderanno l’immobile, le plusvalenze saranno calcolate rispetto al valore di mercato al momento della successione (non al valore catastale utilizzato per la dichiarazione), se la vendita avviene entro 5 anni dalla successione e con determinate condizioni.
Il mutuo sull’immobile ereditato: cosa succede
Uno degli aspetti che genera più ansia negli eredi che ricevono un immobile gravato da mutuo è la questione della sua sorte. La risposta dipende da alcune variabili importanti.
Il mutuo si trasferisce agli eredi
In linea generale, il mutuo segue l’immobile: gli eredi che accettano l’eredità (incluso l’immobile) subentrano nella posizione del debitore originario. Questo significa che diventano responsabili del pagamento delle rate residue del mutuo.
Se ci sono più eredi, la responsabilità è proporzionale alle quote ereditarie — ma le banche, in pratica, tendono a considerare tutti gli eredi solidalmente responsabili finché non viene effettuata una formale divisione dell’eredità e il mutuo non viene rinegoziato con il nuovo intestatario.
Esiste una polizza vita legata al mutuo?
Molti mutui italiani, soprattutto quelli erogati dopo il 2008, includono o prevedono l’opzione di una polizza vita “protezione mutuo” — che copre il debito residuo in caso di morte del mutuatario. Se questa polizza esiste ed è attiva, la compagnia assicurativa liquida il capitale alla banca a estinzione (parziale o totale) del mutuo. Gli eredi devono verificare immediatamente l’esistenza di questa polizza — è una delle prime cose da controllare.
Attenzione: la polizza protezione mutuo ha un beneficiario specifico (la banca) e non può essere riscossa dagli eredi. Serve esclusivamente a estinguere il debito. Se il capitale assicurato è inferiore al debito residuo, gli eredi rimangono responsabili per la differenza.
Rinegoziazione e accollo del mutuo
Se non esiste una polizza protezione mutuo, gli eredi hanno alcune opzioni:
- Continuare a pagare le rate nella situazione esistente (possibile ma richiede un accordo con la banca sul nuovo intestatario del conto di addebito)
- Accollo del mutuo: uno degli eredi si fa carico formalmente del mutuo, con atto notarile e assenso della banca. La banca verificherà la solidità finanziaria del nuovo debitore
- Rinegoziazione del mutuo: stipulare un nuovo contratto di mutuo con la banca (o con un altro istituto) alle condizioni attuali di mercato
- Estinzione anticipata: se gli eredi dispongono di liquidità sufficiente, è possibile estinguere il mutuo anticipatamente — verificando l’eventuale penale di estinzione anticipata prevista dal contratto (che per i mutui a tasso variabile stipulati dopo il 2007 è zero per legge)
La scelta migliore dipende dal tasso del mutuo esistente (se è particolarmente favorevole, potrebbe convenire mantenere il contratto), dalla situazione finanziaria degli eredi, e dalle intenzioni riguardo all’immobile (mantenerlo o venderlo).
IMU e spese correnti durante la successione: chi paga?
Nel periodo che intercorre tra la morte del defunto e la conclusione della successione, gli immobili ereditati continuano a generare obblighi fiscali e spese correnti. La domanda che ci viene posta spesso è: chi paga nel frattempo?
IMU: l’IMU è dovuta proporzionalmente dai soggetti che possiedono i diritti reali sull’immobile. Dal momento della morte, i diritti passano agli eredi — anche prima della dichiarazione di successione. Questo significa che l’IMU è tecnicamente dovuta dagli eredi già dal giorno successivo al decesso, proporzionalmente alle quote ereditarie. Nella pratica, è opportuno versare l’IMU a nome dell’eredità giacente (o del de cuius per il primo anno) e regolarizzare successivamente.
Un aspetto rilevante: la casa di abitazione che era abitazione principale del defunto può perdere l’esenzione IMU dall’anno successivo al decesso, se nessuno degli eredi vi fissa la residenza. Questo è un costo che gli eredi spesso non anticipano.
Spese condominiali: il condominio può richiedere il pagamento delle spese agli eredi anche prima della conclusione della successione. Gli eredi sono responsabili in solido per le spese ordinarie e straordinarie dell’anno in corso e dell’anno precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile).
Utenze e assicurazioni: è opportuno verificare immediatamente le utenze attive nell’immobile (luce, gas, acqua) e l’eventuale polizza di assicurazione sulla casa. Alcune polizze si estinguono automaticamente alla morte dell’assicurato — lasciando l’immobile scoperto durante il periodo di successione.
Vendere un immobile ereditato: le implicazioni fiscali
Uno degli scenari più comuni nella gestione di un immobile ereditato è la vendita — spesso perché gli eredi non hanno interesse a mantenerlo, non riescono a dividerlo equamente, o semplicemente hanno bisogno della liquidità.
La plusvalenza da vendita di immobile ereditato
Una delle domande più frequenti: “Se vendo la casa ereditata, devo pagare la tassazione sulla plusvalenza?” La risposta, nella maggior parte dei casi, è no — ma con una condizione importante.
La normativa fiscale italiana (art. 67, comma 1, lett. b, del TUIR) prevede che le plusvalenze da cessione di immobili siano tassabili solo se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto. Ma per gli immobili ricevuti per successione, la norma stabilisce esplicitamente che il termine dei 5 anni non si applica — le plusvalenze da vendita di immobili ereditati non sono mai soggette a tassazione, indipendentemente dal momento della vendita.
Questa è una delle agevolazioni fiscali più importanti della normativa successoria italiana — e una delle meno conosciute. Un erede che vende dopo 10, 20 o 30 anni un immobile ricevuto per successione, realizzando una plusvalenza di 200.000 euro, non paga un centesimo di tasse sulla plusvalenza. Lo stesso erede che avesse acquistato l’immobile invece di riceverlo per successione, e lo vendesse entro 5 anni, sarebbe soggetto a tassazione ordinaria IRPEF o imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza.
Eccezione importante — la novità 2024: la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova norma che tassa le plusvalenze da vendita di immobili che hanno beneficiato del Superbonus, se la vendita avviene entro 10 anni dall’esecuzione degli interventi agevolati. Questa norma si applica anche agli immobili ereditati su cui siano stati effettuati interventi Superbonus.
Aspetti pratici della vendita di immobile ereditato
Per vendere un immobile ereditato, gli eredi devono prima completare alcune formalità:
- Presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate (condizione necessaria per la vendita)
- Effettuare la voltura catastale (che avviene automaticamente insieme alla dichiarazione di successione)
- Ottenere la trascrizione della dichiarazione di successione nei registri immobiliari (effettuata dall’Agenzia delle Entrate)
Solo dopo queste formalità l’immobile risulta formalmente intestato agli eredi e può essere venduto con atto notarile. I tempi per completare queste formalità variano, ma tipicamente richiedono da 2 a 6 mesi.
Se ci sono più eredi con quote diverse, tutti devono essere d’accordo sulla vendita e tutti devono partecipare all’atto notarile di compravendita (o conferire procura a chi li rappresenta). Il disaccordo di anche un solo erede può bloccare la vendita — rendendo necessario ricorrere al giudizio di divisione.
La divisione dell’immobile tra più eredi: le opzioni disponibili
Quando un immobile viene ereditato da più persone, si crea una situazione di comunione ereditaria — ciascun erede è proprietario di una quota ideale dell’immobile, non di una parte fisica specifica. Questa situazione può essere gestita in diversi modi:
Divisione consensuale (stragiudiziale)
Se tutti gli eredi sono d’accordo, la divisione dell’immobile avviene tramite atto notarile. Le opzioni pratiche sono:
- Assegnazione a uno solo degli eredi con conguaglio monetario agli altri: l’erede che riceve l’immobile paga agli altri la loro quota in denaro. Richiede che l’erede assegnatario disponga della liquidità necessaria o ottenga un mutuo
- Vendita a terzi e divisione del ricavato: gli eredi vendono l’immobile e si dividono il prezzo proporzionalmente alle quote. La soluzione più semplice, ma che richiede l’accordo unanime sulla vendita e sul prezzo
- Frazionamento fisico dell’immobile (solo se tecnicamente possibile): se l’immobile è divisibile (ad esempio un appartamento grande che può essere frazionato in due unità distinte), è possibile assegnare a ciascun erede una parte fisica. Richiede lavori, aggiornamento catastale e autorizzazioni comunali
- Mantenimento in comunione con accordo scritto sulla gestione: gli eredi decidono di mantenere la comproprietà, regolando per iscritto le modalità di utilizzo, le spese, i diritti di prelazione in caso di vendita della quota
Divisione giudiziale (quando non c’è accordo)
Se gli eredi non trovano un accordo, ciascuno può agire in giudizio chiedendo la divisione (art. 713 c.c. — nessuno può essere obbligato a rimanere in comunione). Il giudice, verificata l’impossibilità di dividere fisicamente l’immobile, ordinerà la vendita all’asta giudiziaria con divisione del ricavato.
Il giudizio di divisione è lungo (tipicamente 3-7 anni nei tribunali italiani), costoso (spese legali, perizie, aste) e quasi sempre porta a un risultato peggiore rispetto a una divisione consensuale: gli immobili venduti all’asta giudiziaria raggiungono prezzi mediamente inferiori del 20-40% rispetto al valore di mercato. È lo scenario peggiore per tutti gli eredi — ma è anche quello a cui si arriva quando nessuno fa il primo passo verso una mediazione.
Il commercialista può svolgere un ruolo prezioso in questa fase: come consulente neutrale che aiuta gli eredi a valutare le opzioni disponibili, a quantificare i costi e i benefici di ciascuna, e a trovare una soluzione consensuale prima che la situazione degeneri in un contenzioso giudiziale.
Il diritto di abitazione del coniuge superstite
Un aspetto spesso dimenticato o frainteso della successione immobiliare riguarda il diritto di abitazione del coniuge superstite — uno dei diritti successori più importanti per molte famiglie italiane.
L’art. 540, comma 2 del Codice Civile riconosce al coniuge superstite — indipendentemente da quanto stabilisce il testamento e dalla quota di eredità a lui/lei spettante — il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, e il diritto di uso dei mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni.
Questo significa che anche se la casa è stata lasciata per testamento ai figli, il coniuge superstite ha il diritto di continuare ad abitarvi finché rimane in vita (o finché non decide di lasciare l’immobile). Questo diritto è imputato alla quota di riserva del coniuge — ma ha priorità assoluta e non può essere eliminato dal testamento.
Le implicazioni pratiche sono significative: se i figli vogliono vendere la casa ricevuta in eredità ma il coniuge superstite esercita il suo diritto di abitazione, non possono farlo senza il consenso del coniuge. E il valore del diritto di abitazione (calcolato in base all’età del coniuge e al valore locativo dell’immobile) si imputa alla quota di riserva del coniuge — riducendo proporzionalmente quanto questi può ricevere in altri beni.
Il nudo proprietà e l’usufrutto nella successione
La successione di immobili gravati da diritti reali parziali — in particolare l’usufrutto — è un’altra situazione frequente che crea complicazioni pratiche.
Quando il defunto era usufruttuario di un immobile (e un’altra persona ne era il nudo proprietario), l’usufrutto si estingue con la sua morte: il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario, senza che l’immobile entri nell’asse ereditario del defunto. Questo può creare situazioni inaspettate nelle famiglie dove i genitori avevano donato la nuda proprietà ai figli mantenendo l’usufrutto per sé.
Quando invece il defunto era pieno proprietario e aveva lasciato per testamento l’usufrutto a una persona e la nuda proprietà a un’altra (soluzione spesso utilizzata per garantire al coniuge superstite il reddito da locazione mantenendo la proprietà ai figli), le due figure devono trovare un accordo sulla gestione dell’immobile — amministrazione, manutenzione ordinaria e straordinaria, eventuale vendita (che richiede il consenso di entrambi).
Immobili e pianificazione successoria preventiva: le strategie più utilizzate
La complessità della gestione immobiliare post-successione rende particolarmente importante la pianificazione preventiva. Alcune delle strategie più utilizzate:
Donazione della nuda proprietà in vita: il genitore dona la nuda proprietà dell’immobile ai figli mantenendo l’usufrutto per sé (e potendo continuare ad abitarvi o percepire il canone di locazione). Alla morte del genitore, l’usufrutto si estingue e i figli diventano automaticamente pieno proprietari — senza che l’immobile entri nella successione. Vantaggio fiscale: l’imposta di donazione si calcola solo sul valore della nuda proprietà (inferiore al valore pieno in base all’età del donante). Rischio: la donazione può essere soggetta all’azione di riduzione se lede la quota di legittima degli altri eredi.
Intestazione a holding familiare: per portafogli immobiliari significativi, intestare gli immobili a una holding societaria (tipicamente una SRL a ristretta base familiare) permette di trasferire le quote societarie anziché gli immobili — con vantaggi in termini di facilità di frazionamento, esenzioni fiscali per il passaggio di quote (art. 3, comma 4-ter del TUS) e gestione professionale del patrimonio.
Fondo patrimoniale: i coniugi possono destinare uno o più immobili al fondo patrimoniale (artt. 167-171 c.c.), rendendoli inaccessibili ai creditori per debiti non contratti nell’interesse della famiglia. Non è uno strumento successorio in senso stretto, ma ha rilevanza per la protezione del patrimonio immobiliare.
Queste strategie richiedono una pianificazione attenta e il coinvolgimento di commercialista e notaio — e devono essere implementate in vita, non post-mortem. Come sempre in queste materie, il momento migliore per iniziare la pianificazione è oggi.
L’importanza di documentare gli immobili correttamente
Un aspetto pratico che tocca direttamente il tema della continuità digitale: per ogni immobile di proprietà, è fondamentale che i familiari abbiano accesso a documenti e informazioni essenziali — non solo dopo la morte, ma anche in caso di improvvisa incapacità del proprietario.
Le informazioni che devono essere accessibili a un delegato di fiducia includono: dati catastali degli immobili (foglio, particella, subalterno), ubicazione degli atti notarili originali, informazioni sui mutui in corso (banca, numero di contratto, importo residuo, data di scadenza), dati del condominio (amministratore, conti correnti condominiali, quote), informazioni sulle polizze assicurative sull’immobile, dati del geometra o tecnico di riferimento, e — per gli immobili locati — i contratti di locazione e i dati dei conduttori.
Queste informazioni, se non documentate e accessibili, possono causare complicazioni serie nella gestione successoria. Un immobile con rendita catastale non aggiornata o dati catastali inesatti può bloccare la trascrizione della successione. Un mutuo di cui nessuno conosce l’esistenza continua a maturare interessi e rischia di finire in sofferenza. Una polizza assicurativa non rinnovata lascia l’immobile scoperto.
Per documentare e rendere accessibili queste informazioni in modo sicuro, La Cassaforte Digitale offre sezioni specifiche dedicate agli immobili — dove raccogliere dati catastali, informazioni sui mutui, contatti dei professionisti di riferimento e istruzioni operative per chi dovrà gestire il patrimonio in emergenza. È lo strumento che raccomandiamo ai clienti con portafogli immobiliari significativi, come complemento indispensabile alla pianificazione successoria tradizionale. Puoi esplorarlo su lacassafortedigitale.it.
Checklist: gli adempimenti fiscali e pratici per gli immobili ereditati
Adempimenti immediati (entro 1-3 mesi dal decesso):
- Verificare l’esistenza di polizze protezione mutuo e avviare eventuale liquidazione
- Assicurarsi che le utenze e la polizza assicurative sull’immobile siano attive
- Verificare la scadenza di eventuali contratti di locazione e contattare i conduttori
- Comunicare al condominio il decesso del proprietario e fornire recapiti degli eredi
- Versare provvisoriamente l’IMU se scadono le rate nel periodo della successione
Adempimenti per la dichiarazione di successione (entro 12 mesi dal decesso):
- Raccogliere i dati catastali aggiornati di tutti gli immobili (visure catastali)
- Calcolare il valore catastale con i coefficienti corrispondenti alle categorie catastali
- Verificare i requisiti per l’agevolazione prima casa su almeno un erede
- Includere nella dichiarazione tutti gli immobili (compresi quelli all’estero)
- Effettuare le volture catastali contestualmente alla dichiarazione di successione
Adempimenti post-successione:
- Aggiornare l’intestazione delle utenze, dell’assicurazione e del conto condominiale
- Decidere la gestione futura dell’immobile (mantenere, affittare, vendere, dividere)
- Se si decide di vendere: completare prima le formalità della successione e poi procedere
- Se ci sono più eredi in disaccordo: valutare la mediazione prima del giudizio di divisione
- Aggiornare il calcolo IMU tenendo conto della nuova situazione proprietaria
Conclusioni: gli immobili richiedono pianificazione, non improvvisazione
Gli immobili sono spesso il bene più prezioso di una famiglia — e la loro gestione nella successione è spesso la più complessa, la più conflittuale e la più costosa se non affrontata con la dovuta attenzione. Le agevolazioni fiscali esistono, le procedure sono definite, le opzioni di divisione sono molteplici — ma per sfruttarle al meglio occorre agire con metodo, nei tempi giusti, con il supporto di professionisti competenti.
Il momento per pianificare la successione degli immobili non è dopo la morte — è oggi, quando le decisioni possono essere prese con calma, senza la pressione del lutto e del caos burocratico. Se vuoi analizzare la tua situazione immobiliare in chiave successoria — dal punto di vista fiscale, legale e pratico — il nostro studio è a disposizione per una consulenza dedicata.
Articolo redatto con riferimento al Codice Civile italiano (artt. 540, 713, 1901 c.c.), al D.Lgs. 346/1990, al D.P.R. 131/1986, al D.Lgs. 23/2011 (IMU) e alla Legge di Bilancio 2024. Per una consulenza personalizzata sulla tua situazione immobiliare e successoria, contatta il nostro studio.
