Diritto di superficie e nuda proprietà: regime fiscale delle plusvalenze
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento fiscale applicabile alla contestuale costituzione di un diritto di superficie e alla cessione della nuda proprietà su fondi agricoli non edificabili. Questo chiarimento è particolarmente importante per i contribuenti che operano pianificazione successoria o che intendono cedere beni immobiliari in forma strutturata.
La norma di interpretazione autentica
La questione è stata risolta dalla norma di interpretazione autentica introdotta dall’articolo 1, comma 1-bis, del decreto legge 17 giugno 2025, n. 84. Tale disposizione chiarisce la distinzione tra due categorie di redditi: i redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento (tassati se il disponente mantiene un diritto reale sul bene) e le plusvalenze immobiliari (realizzate quando il soggetto si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale).
La soluzione per terreni agricoli
Nel caso di costituzione contemporanea di diritto di superficie e cessione di nuda proprietà su terreni agricoli non edificabili posseduti da oltre cinque anni: se l’operazione configura una spoliazione integrale di ogni diritto reale, si applica il regime delle plusvalenze immobiliari. Poiché il possesso supera i cinque anni, tale plusvalenza non è imponibile. Tuttavia, se il contribuente mantiene un qualsiasi diritto reale residuo, il corrispettivo per la superficie viene tassato integralmente come reddito diverso.
Effetti retroattivi
L’Agenzia sottolinea che tale interpretazione ha effetti retroattivi a partire dal 1° gennaio 2024, data in cui sono entrate in vigore le modifiche della Legge di Bilancio 2024 in materia di diritti reali di godimento.
Consigli per il contribuente
Prima di operare cessioni strutturate di beni immobiliari, è fondamentale valutare attentamente la natura dell’operazione e il regime fiscale applicabile. Consultate un professionista del settore per assicurare che l’operazione sia strutturata in conformità alle norme fiscali vigenti e per ottimizzare gli effetti tributari.
