Locazioni turistiche e SCIA: chiarimenti MITUR 2026
Il Ministero del Turismo ha recentemente aggiornato la sua posizione interpretativa in materia di locazioni brevi e locazioni turistiche, chiarendo gli obblighi amministrativi relativi alla presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Questa correzione di rotta fornisce importanti chiarimenti per i proprietari di immobili che operano nel settore turistico-ricettivo.
La presunzione di imprenditorialità
A decorrere dal 2026, per le locazioni brevi il regime fiscale di reddito fondiario è riconosciuto solo nel caso di destinazione di non più di 2 unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Al superamento di tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Tuttavia, il MITUR ha chiarito che questa presunzione si applica esclusivamente alle locazioni brevi e non automaticamente alle locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni.
L’obbligo di SCIA: cosa cambia
L’obbligo di presentare la SCIA si applica ai soggetti che esercitano in forma imprenditoriale l’attività di locazione per finalità turistiche. Nel caso di locazioni brevi oltre le 2 unità, la presunzione legale di imprenditorialità automaticamente genera l’obbligo di SCIA. Per le locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni, l’obbligo di SCIA ricorre solamente se l’attività è effettivamente esercitata in forma imprenditoriale secondo i canoni ordinari, considerando elementi quali l’organizzazione del capitale e degli addetti.
Quadro riassuntivo per categoria
Per una unità immobiliare destinata a locazione breve, si applica il regime di reddito fondiario con cedolare secca al 21%. Per due unità, resta il reddito fondiario ma con cedolare secca al 26%. A partire da tre unità, il reddito di impresa con obbligo di SCIA, salvo che non ricorrano i criteri ordinari di imprenditorialità. Per le locazioni turistiche superiori a 30 giorni, il regime dipende dall’effettivo esercizio in forma imprenditoriale.
Consigli pratici
Se siete proprietari di immobili da destinare a locazione turistica, è fondamentale verificare il numero di unità, la durata media delle locazioni e l’organizzazione della vostra attività per determinare correttamente il regime fiscale applicabile e gli eventuali obblighi amministrativi.
